依据链家研究院的统计，2025年中国出租市场成交总额已经超越1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元，出租人口达到2.3亿;2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元，出租人口达到2.7亿。
下面从以下几个方面剖析一下魔方公寓靠不靠谱：
1 长租公寓的市场非常大
大家都知道，60后和70后已经不是都市里面最强有力的消费群体了，95后才是。中国的单身人群有两个亿，等于美国人口的三分之二。过去30年，都是在为家庭盖房屋，都是盖得愈加大、愈加贵、配套愈加健全，但，这并不符合九零后对房产的空间消费的需要。
单身白领、九零后需要的是30平方米左右的公寓，由于50平方米太大且贵，而小于20平方米就有窝居酒店的感觉。
但目前非常难找到好的设计师。由于长租公寓这种出租商品，你的所见即所得，而设计师以前都是做大项目的，一做就是几十万平方米，被开发商惯坏了。让建筑师设计三十平方米的一房一厅1卫设计不出来，大衣柜如何做也不了解所有些家具和提供商也都没做过小户型的设计和提供。
因此，目前中国的出租市场正在放大、正在井喷，但中国出租的提供侧端根本没满足90后单身这两类人群对空间的需要。
不少人就是把房屋改造出租，这是不可以的。以前开发商的思路在新产业不可以用，需要重新打造一个新的设计模型。进入一个产业必须要了解买家需要什么，这是企业将来转型的要紧基础。
大家在做长租公寓的更多的是为买家画像，假如你不做这么精细的工作，你做的商品只不过一个商品，很难获得更多的增量和定价权。做品牌做存量更关键的是定价权，香格里拉酒店、威斯卡尔酒店和完好的五星级酒店管理系统硬件全都一样，唯一有什么区别在于不一样的品牌定价权不同。
2 二房东听起来非常美好
二房东模式不是轻资产。由于要给租金，还要进行装修，投资很大。假如一栋楼是两百个房间，做成公寓装修的本钱总投资大概是1500万，加上给房东的押金和定金，每一个项目在半年内流出的资金大概是2000万。再加上营运本钱和税金，比较理想的状况下，要5|7年才能收回本钱!
一栋楼是2000万，十栋楼是2个亿，一百栋楼就是20个亿，同步推进的话要在6个月内全部支付，五六年之后才可能回来。一些做公寓的说三年要开到100栋，还有说要开500和1000栋的。但长租公寓要开在北上广深这类地方，一天一栋你的资金量要非常大，所以二房东模式的红利已经基本消失了。
其实二房东模式就是中国连锁经济型宾馆的模式，过去大房东不会叠加，拿一个好房屋，房东说可以就好了，但目前不少人找他谈，整形医院、美容中心给的价格都比较高，致使其已经成为非常重的资产。
北上广深的酒店是两块五一天，公寓可以三块钱一天，联合办公是四五块一天，专业体检牙科医院、整形医院是七到八块，月子中心可以承受九到十块钱一天!假如你是房东的话你给哪个?70%是这个行业目前平均的拿房本钱，不少著名公寓拿楼的本钱已经超越80%。如此做到最后就是恶性循环!
3 做公寓不是做物业管理
没二房东的红利之后怎么样盈利?目前，不少开发商的楼卖不掉，但做公寓运营管理的拿不到楼，那是否开发商可以拿卖不掉的楼做公寓?万科等开发商就是这么干的。
当时万科做白领公寓的想法是对的，但你都卖不掉肯定是有问题的，要么是市场不好，要么是太远了，要么是太贵了!譬如说保利的房屋特别好，可是他们的房屋要么就非常贵8w/平方米，里面都贴着大理石，白领根本租不起;要么就非常远，不便捷白领上下班。
因此，开发商真正卖不掉的库存并不合适做经营，合适经营的都在铁路旁边、高铁旁边，或者在市中心。开发商进入运营的时候必须要弄了解，做公寓不是物业管理，目前不少人把出租二房东搞成了物业管理!
这个市场确实非常大，但就像前面说的，做长租公寓需要大资本的推进，一栋楼的投资是两千万，十栋楼的投资是两个亿。
开发是以销售为目的，以销售额为主，要想排名要有收益，销售额得非常大，这就是为何万科是要全持有，又和小米合作把它卖掉。但，运营不是如此的，通过运营的精细化叫你创造非常不错的现金流与资产价值。
开发商投了这个行业之后，报表就全部变了，你要做很多的投入，假如你是上市公司，怎么样给股民交待?怎么样每年分红?所以开发商在做的时候需要考虑全方位。目前红利消失了，不少业态都在角逐，再就是资产定价权已经转移到了业主方，难卖的库存也是难运营的资产。
4 品牌是重资产模式
二房东其实是一个差价模式，就像以前看到这个东西实惠就拿到另外一个地方卖掉，但目前差价模式已经不可以了，飞速进入一个新的模式，叫做品牌细分的溢价模式。香格里拉就是比周围的汉庭如家贵一千块钱。
五星级酒店就是品牌化经营，不需要投任何钱，但能带来客人并赚钱。包含星巴克和酒店品牌，他们不需要出任何的装修费，只不过告诉房东我能助你赚多少钱旱涝保收。
在美国还可以帮助资产增值。譬如，一栋楼，目前是1个亿，通过香格里拉的管理变成1.5个亿，那5000万叫做Re|finance，可以再到银行进行贷款。
但品牌真的是需要工匠精神的，可能需要一百年的时间，所以做牌子是最需要钱的，所谓的品牌积累其实是非常重的资产。
5 通过金融工具和资本运作
持有资产是非常重的，但通过REITs上市和特殊结构政策，将资产份额散发出去，持有者的资金就得到了套现，租金还是免税的，就变轻了，持有者只须做好运营管理就好。
美国REITs的投资范围非常广，写字楼、独立商店、购物中心、商场、工业厂房等，几乎全部涵盖，其中，工业REITs占到百分之14%，购物中心占15%，Office占12%。
沃尔玛是根据私募REITs打造的公司，旗下包含沃尔玛零售、沃尔玛不动产、沃尔玛信托，沃尔玛不动产专门为沃尔玛建商场、买商场，建了之后由沃尔玛零售付租金。
万豪酒店是世界上最大的REITs。麦当劳是REITs，其规定所有些房屋它建。哪天假如全世界的麦当劳都关掉，它的房产都可以开成一个巨大的公司。美国公寓REITs曾达到年化40%左右，由于不少美国人没房屋了就租房屋住。
美国的连锁商业基本上都是REITs，假如没REITs就没美国的连锁商业。将最麻烦的东西做成在REITs，变轻，如此自然可以专心做你品牌。中国没REITs，但政府目前正在推出类REITs。
前一段时间大伙谈重色变，今年不少人想买楼了。其实这个世界上重是非常赚钱的，重点是如何把重变轻。
6 魔方公寓如何?
2025年底，魔方公寓还仅仅有39家店铺，一年之后，便飞速扩张至100家。而目前，这个数字已经变成了300家。
在长租公寓这个行业，魔方还期望跑得再快一些。弹药的补充节点也是重点，魔方生活服务集团CEO柳佳透露，魔方马上完成D轮筹资，规模会超越大家自己前几轮的筹资，也会超越市面上所有集中式公寓的筹资。
2025年4月，魔方公寓完成3亿USD的C轮筹资之后，估值超越10亿USD，成为长租公寓行业独角兽。
总结
魔方公寓是目前开放代理加盟公寓品牌中无论是规模还是资金都是最好的品牌，记者感觉若是投资魔方公寓还是一个不理想的选择!
